暮らし
不動産登記、本人申請の勧め
北誠2008/12/03
不動産登記を資格代理人に依頼すると手数料は高額です。分筆登記以外の土地・建物の購入、住所変更、贈与・相続などの登記は意外と簡単にできます。登記の本人申請の権利を保障するためにも一人でも多く本人申請に挑戦しましょう。
|
隣地との土地交換で分筆登記と交換登記（所有権移転登記：購入時の登記と同じ）の申請をした時に、地積測量図の作成者でありえないと、担当登記官から疑いをかけられた。そこで、色々調べたところ、２００５年３月７日に施行された新不動産登記法（１０５年ぶりの大改正）で、各境界点の座標値を明らかにするよう義務づけられたことによると判明した。 私の場合は、土地購入時の重要事項説明書の中にあった実測地積測量図や公道との境界確認時の実測測量図の座標値を利用して地積測量図を作成することができた。だが、新不動産登記法施行以降の登記地積地図でないと、座標値は表記していない。 そこで、実測デジタル測量によらない座標値を得る方法を調べてみた。登記所に問い合わせたところ「公図の角に記載してあるＸＹ座標から追って下さい」との登記官の回答があった。 たしかに、国土地積調査による登記所の公図（原本は区市町村が保有）から読み取ることも可能であるが、公図の写しには誤差があり、測ってみたところ、１２５ｍで２０ｃｍの誤差があり、その誤差があることを登記官も認めた。 国土地積調査による地積調査図の原本を所有している地方自治体に問い合わせたところ、測量法が改正施行された２００２年以後に国土地積調査された土地であれば、「座標値を所有者に公開をしている」との回答。 しかし、その国土地積調査も、５０年余りの歳月と２,０００億円以上の経費を投入（国の2003年度国土調査予算 １５０億円、この他、都道府県、市町村も予算を組むので、数千億円になる）しているが、進捗状況が、２００７年度現在で、達成率は48%で、それもほとんどが、図解法の平板測量で三斜求積方法による公図で、生データーの座標値はない。 現在一番精度の良いＧＰＳ測量座標値算出時の固定点として使用している電子基準点は、全国約１，２００ヶ所に設置されているが、「つくば１（９２１１０）」が、工事中の事故で架台が傾斜したことにより、２００８年１１月４日以降、北西方向へ６ｍｍ程度変動していることがわかった。 また、１９９５年１月１７日 Ｍ７．３阪神淡路大震災による歪みは最大２０センチメートルにもおよぶ。 以上のように、ほとんどの公図が座標値を公開しておらず、また、公図から座標値を読み取ろおとしても、公図の写しに誤差があり、何よりも、 境界点が地殻変動などで絶えず変化していることから鑑みて、ミリ単位まで表記するＸＹ座標を求める測量精度が必要なのか疑問に思うところである。 登記の本人申請の権利を保障するためにも、デジタル測量機でなければ得られないデーターを要求するのではなく、国土地積調査を完了した地域では、地方自治体にある公図の原本からＸＹ座標値を読み取り数値を公開し、国土地積調査を着手していない地域では、図解法による地積図よりＸＹ座標を読み取る業務を行い、その数値の精度で測量確認すれば、良しとする必要があるのではないか。 そのためにも、積極的に本人申請を行い、上記した要求をしていくことも大事ではないだろうか。 不動産登記を資格代理人に依頼すると手数料が高額になるので、分筆登記以外（これも上述したように果敢に挑戦して頂きたいが）の土地・建物の購入、その後の住所変更、借入金間最後の根抵当の抹消、贈与・相続など登記は、挑戦してみると意外と簡単にできる。 まず私は、国民住宅金融公庫の返済完了時の根抵当権の抹消手続きから始まった。銀行から「抹消手続きの手数料２万円を用意して下さい」の代理人申請が当然のような連絡に、ふと、自分で手続きをしてみようと思い、銀行で訪ねたところ教えてもらうことはできなかった。 そこで、登記所の相談窓口を訪ねると、親切に説明され、申請書の雛形のコピーまで頂きき、１,０００円の手数料でスムーズに手続きが完了した。 その際、区画整理による地番変更による、住所表記変更届の申請の仕方も親切に説明され同時に手続きが完了（こちらは無料）。 その後、引っ越し先の土地と家屋の登記は、相手の意向もあるので司法書士に数十万円支払った。しかし、引っ越し後に行う、住所表記変更届の申請は、経験済みなので相談することなく完了した（こちらは１,０００円の手数料）。 また、相続の登記も登記所相談窓口で親切に説明され申請したが、一部間違いがあったものの、登記完了書類を受領する際に、鉛筆書きで訂正されている上をボールペンでなぞり書きをし、訂正印を押印して、無事完了（こちらは不動産評価額の５％）。 農地に住宅を建築するための分筆登記も、登記所相談窓口で添付書類の地積測量図のサイズがＢ４であるなど、細かい説明と雛形を頂き、土地購入時の実測図をもとに巻き尺で測量し、インターネットの測量・数量計算：フリーソフト、シェアウエアのリンク集からフリーソフトをダウンロードして地積測量図を完成させ、無事完了（こちらは２,０００円）。 ２００５年施行された新不動産登記法によるデジテル化で一部本人申請が難しくなったが、本人申請を保障され続けることを願って、一人でも多く果敢に挑戦し続けましょう。 【関連記事】 本人申請の権利を奪いかねない、新不動産登記法 2008/12/02 【参考】 ・不動産登記申請書様式(法務局） ・地図から座標値を読み取るために ・節点成果閲覧サービス ・公共座標値 ・国土地理院測地部 ・不動産登記の電子申請について ・不動産登記：本人申請の勧め ・公差早見表（国土調査法施行令第６条、別表第５による計算） |
もっと見たい場合や、他のサイトでの検索結果もごらんになるには右のボタンをクリックしてください。